LOGEMENT

Cadrage juridique de léagrément Léarticle R. 510-1 du code de léurbanisme (dans sa version nouvelle découlant du décret né 2007-1599 du 12 novembre 2007) dispose que, dans la région déIle-de-France, est soumise é agrément é sous réserve de certaines exceptions é toute opération entreprise par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d'action de la personne morale reléve en majeure partie du secteur concurrentiel, tendant é la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou léextension de tous locaux ou installations servant é des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou déenseignement. La procédure de léagrément est régie par les articles L. 510-1 é L 510-4 et R. 510-1 é R. 510-15 du code de léurbanisme. Les dispositions essentielles de sa base législative, exposées dans léarticle L. 510-1, sont les suivantes : - elle ouvre, sans distinction ou restriction de territoire, la possibilité de soumettre é agrément de léautorité administrative les différentes interventions (é opérations é) concernant les locaux affectés é tous les types déactivités (ne relevant pas de l'état ou de son contréle) et décide la mise en oeuvre de cette procédure dans la région déIlede- France ; - elle définit les critéres é prendre en compte pour la décision déagrément, é savoir les orientations définies par la politique déaménagement et de développement du territoire national et par la politique de la ville relative notamment au développement du logement social et de la mixité sociale, ainsi que la nécessité déun équilibre entre les constructions destinées é léhabitation et celles destinées aux activités mentionnées précédemment ; pour ce qui concerne l'application en Ile-de-France, la référence faite (é III) au schéma directeur régional (SDRIF) est é cet égard essentielle ; - elle prévoit, en outre, que peuvent étre conclues avec les communes et les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matiére déaménagement et déurbanisme des conventions définissant les modalités locales du respect des objectifs visés ci-dessus ; l'article R. 510-5 précise qu'é cette fin les conventions, passées pour une durée de trois é cinq ans, comportent notamment des engagements sur les mesures qui seront prises pour assurer lééquilibre entre les constructions destinées é léhabitation et celles destinées aux activités. DREIF/MAA 26.05.2008 Les critéres é prendre en compte pour la décision déagrément montrent clairement que les enjeux portent prioritairement sur léaménagement du territoire et sur la politique de la ville. La volonté de situer la décision au plus prés du terrain ont conduit é décider en avril 2000 la répartition suivante (toujours actuelle) des compétences entre les différentes autorités (article R. 510-2) : - lorsquéune convention a été passée avec la commune ou léEPCI sur le territoire duquel léopération est projetée1, léautorité compétente est le préfet du département ; - dans tous les autres cas, la décision est prise par le préfet de région2. Bien que le champ de l'agrément apparaisse comme trés général, un certain nombre de cas de dispenses, répondant é des situations ou des objectifs particuliers, sont prévus (art. R. 510-6) ; ils sont basés notamment sur : - la situation géographique : dispense dans les agglomérations nouvelles (souci déy favoriser le développement des entreprises), dans les communes périphériques déIlede- France (enjeux ne justifiant pas la procédure déagrément) et é depuis mai 2007 é dans le périmétre de léopération déintérét national de La Défense (pour certaines opérations seulement) en application du plan gouvernemental de relance du quartier déaffaires ; - la catégorie de locaux : sont par exemple dispensées déagrément les opérations portant sur des locaux é usage de magasin de vente, de salles de spectacles cinématographiques, dééquipements hospitaliersé qui font par ailleurs léobjet de réglementations ou de procédures déapprobation particuliéres ; - les surfaces en cause : seuil de 1 000 mé pour la construction de locaux é usage technique, scientifique, déenseignement ou de bureaux, et de 5 000 mé pour la construction de locaux industriels non affectés ou déentrepéts ; dispense pour les opérations portant sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux sans extension de surface. Ces différentes dispenses ont pour but de permettre é léagrément déatteindre ses objectifs de régulation sans entraver le développement économique. On notera, enfin, qu'il reste expressément précisé (article R. 510-4) que les opérations entreprises par les collectivités locales sur leur territoire pour les besoins de leurs propres services publics sont exclues du champ de léagrément. 1 Dix-neuf conventions sont en vigueur (voir la liste dans une fenétre distincte) ; six autres sont envisagées ou en cours de négociation (deux dans les Yvelines, trois dans les Hauts-de-Seine et une en Seine-Saint-Denis) 2 Un autre apport essentiel de la réforme déavril 2000 a consisté é donner une plus grande liberté de choix déimplantation aux entreprises en supprimant, pour le secteur concurrentiel, léagrément dit é utilisateur é. Un logement appartient au secteur privé lorsque le propriétaire est une personne privée. Les locations de logements vides du secteur privé sont soumises é la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit des locations qui ne relévent pas des secteurs soumis é la loi de 1948 ou du logement social (HLM, location plafonnée ou réglementée).
Logements concernés: appartements ou maisons individuelles vides neufs ou anciens, é usage d'habitation principale, é usage mixte professionnele et d'habitation principale, aux annexes de ces locaux si elles sont louées par le méme propriétaire au méme locataire: garages, places de stationnement, jardins.
Logements non concernés : les logements meublés, les sous-locations, les logements de fonction. les logements foyers par exemple, ceux qui accueillent des jeunes travailleurs, des personnes égées, les locations saisonniéres, les locaux é usage professionnel seulement, les locaux commerciaux, les locaux faisant l'objet d'un bail rural, industriel ou artisanal.

Intervention d'un agent immobilier L'agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit du propriétaire pour présenter é la location le logement qu'il propose. Le montant de sa commission, librement fixé par l'agent et le bailleur, doit figurer sur ce mandat. L'agent doit détenir une carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce", délivrée par le préfet et valable 10 ans. Il doit souscrire auprés d'une société de caution mutuelle une assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle. Le nom et l'adresse de l'organisme garant doivent figurer sur les documents de l'agent. Dans l'agence doivent étre affichés : le numéro et la date de délivrance de la carte professionnelle, le montant de la garantie, le nom et l'adresse de l'organisme garant, le tarif des services proposés par l'agence.

Intervention d'un administrateur de biens

L'administrateur de biens est mandaté par le propriétaire pour assurer les missions relatives é l'entretien et é la gestion de l'immeuble. Il peut également assurer la gestion locative (recherche de locataires, rédaction des contrats de location, état des lieux, perception des loyers et des charges). Il doit étre titulaire d'une carte professionnelle "gestion immobiliére" délivrée par la préfecture et renouvelable tous les ans. Il est soumis aux méme conditions d'exercice que l'agent immobilier en terme de garantie de responsabilité civile professionnelle, et d'affichage. .
• Pour la visite du logement, faites-vous accompagner
par un professionnel du bâtiment, qui estimera
les travaux éventuels.

Intervention d'un marchand de listes Le marchand de listes vend des listes ou des fichiers de logements disponibles ainsi que les coordonnées de leurs propriétaires. Il doit justifier d'une carte professionnelle "marchand de listes" et passer un contrat écrit avec son client. Ce dernier doit recevoir un exemplaire original du contrat, précisant : son objet (remise d'une liste unique, accés é un fichier par exemple), sa durée, s'il s'agit d'un abonnement, les caractéristiques du bien recherché, le montant de la rémunération convenue, le rappel de l'interdiction pour le titulaire de recevoir un paiement préalablement é la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers. Le contrat est valable dés sa signature, et le client ne bénéficie d'aucun délai de réflexion.

Intervention d'un notaire Le notaire peut servir déintermédiaire dans la location de logement du secteur privé. Sa rémunération et le montant des frais de rédaction du contrat de location sont fixés par les pouvoirs publics. Ces sommes ne sont pas négociables, sauf exceptions prévues par décret
Visitez… et revisitez !
Intervention d'un expert géométre L'expert géométre peut recevoir un mandat déentremise immobiliére pour la mise en location ou en vente déun logement. Il doit pour cela détenir un mandat écrit et ne peut recevoir aucun paiement avant que l'opération n'ait été effectivement conclue.
• Faites le point sur l’isolation, l’installation électrique, l’état du chauffage, etc.
• Renseignez-vous sur les parties communes de l’immeuble, sur son environnement immédiat et les moyens de transport.
• Visitez plusieurs biens dans le secteur et lisez les petites annonces pour comparer leur valeur.
• Ne signez le bon de visite qu’en cas de visite effective du logement.
Protection du candidat locataire Non discrimination é la location Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée é une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le candidat locataire qui estime avoir fait l'objet de discrimination doit présenter des éléments de faits (soupéons, impressions, rumeurs...) laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte. Le bailleur, soupéonné é tort ou é raison devra apporter la preuve que sa décision est justifiée. En cas de litige, aucune sanction pénale n'est prévue pour le bailleur ou/et son représentant. Toutefois, le candidat locataire discriminé peut demander au juge des dommages et intéréts.
contraire, à lui verser une indemnité. Des précisions indispensables
Constitution du dossier du candidat locataire Préalablement é l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat é la location de produire : une photographie d'identité, hormis celle de la piéce justificative d'identité, une carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal une attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal, une attestation d'absence de crédit en cours, une autorisation de prélévement automatique, un jugement de divorce, é l'exception du paragraphe commenéant par l'énoncé : "Par ces motifs", une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est é jour de ses loyers et charges, dés lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs, une attestation de l'employeur dés lors qu'il peut étre fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire, un contrat de mariage, un certificat de concubinage, un chéque de réservation de logement, un dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique, un extrait de casier judiciaire, une remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant é plus de 2 mois de loyer en principal en l'absence du dépét de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue é l'article 2321 du code civil, une production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants. Peuvent, en revanche, étre demandés au candidat locataire : une photocopie du livret de famille, une attestation d'emploi ou les coordonnées de l'employeur, la production des bulletins de salaire, un relevé d'identité bancaire.
foncière, règlement de copropriété, justificatifs des charges des trois dernières années, procèsverbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas
échéant, diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.
Faites-vous préciser que le montant des frais d’agence est compris dans le prix de vente.