l'avant contrat pour l'achat de votre bien
l’avant-contrat
Votre premier engagement
- Le bon déroulement de la transaction entre le vendeur et vous est
garanti par un avant-contrat précisant les conditions et les étapes de la vente,
les modalités de paiement et la procédure d’entrée en possession du bien.
- Pour l’acquisition d’un logement, vous disposez d’un délai de rétractation
de sept jours si vous signez un acte sous seing privé ayant pour objet
la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Si l’acte est
établi par un notaire, celui-ci doit vous notifier le projet et vous disposez
d’un délai de réflexion de sept jours avant de signer. Si l’acte de vente est
précédé d’un avant-contrat (promesse), ce qui est généralement le cas, le
délai de rétractation ou de réflexion ne s’applique qu’à l’avant-contrat.
À noter : la loi interdit de recevoir d’un acquéreur non professionnel
un quelconque versement avant l’expiration du délai de sept jours.
• Pour toute acquisition financée par un prêt, celle-ci est soumise à
la condition suspensive de l’obtention du prêt.
Le compromis de vente
- Appelé aussi “promesse synallagmatique
de vente”, il engage de manière réciproque
et irrévocable vendeur et acheteur, une
fois les conditions suspensives remplies.
La renonciation d’une partie autorise l’autre
à la contraindre par voie de justice ou à
lui réclamer le paiement des pénalités
prévues dans le compromis. Bien entendu,
la vente devra ensuite être régularisée par un
acte notarié.
La promesse unilatérale d’achat
- Vous vous engagez à conclure l’opération
dès que le vendeur aura accepté la proposition.
– Si, une fois les conditions suspensives remplies,
vous ne concluez pas la vente, vous perdrez le plus souvent les sommes
versées lors de la signature de la promesse (en général 10 % du
prix d’acquisition, mais ce pourcentage peut être négocié à 5 % pour les
ventes importantes).
La promesse unilatérale de vente
- Par cet acte, le vendeur s’engage définitivement à signer l’acte
de vente.
– S’il ne conclut pas la vente, vous pourrez l’y obliger par la voie judiciaire
et, à défaut, lui demander le remboursement de vos frais ainsi que le
paiement de dommages et intérêts .
– Si le bénéficiaire de la promesse, une fois les conditions suspensives
remplies, ne veut plus conclure la vente, il perd l’indemnité d’immobilisation
: 10 % du prix en général.
- Sous peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente doit être
enregistrée dans les dix jours après sa signature.
Les garanties dues par le vendeur d‘un logement ancien
- Les obligations
– Les propriétaires de maisons individuelles ou de locaux situés dans un
immeuble collectif doivent avoir fait effectuer une recherche puis une expertise
sur la présence d’amiante, de plomb et de termites.
– Depuis l’instauration de la loi Carrez (18 décembre 1996), le vendeur est
tenu de préciser dès l’avant-contrat la surface exacte du bien vendu, neuf
ou ancien (les maisons et bâtiments isolés ne sont pas concernés). Si la
superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte,
vous avez la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un
délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.
- Les garanties
– La garantie, préalable à l’acquisition, contre les vices cachés de l’immeuble, qui le rendraient impropre à l’usage auquel
il est destiné ou diminueraient tellement cet usage que, les connaissant, l’acheteur n’aurait pas acquis l’immeuble ou l’aurait
acquis à un prix inférieur (art. 1 641 du code civil). Les vices concernés sont ceux dont un acquéreur normalement vigilant ne pouvait se rendre compte qu’au prix d’investigations poussées. L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai (art. 1 648 du code civil). Il appartient au juge de déterminer si cette condition est remplie, compte tenu de la nature du vice invoqué et du temps normalement nécessaire pour le découvrir.
Le vendeur non professionnel, à condition qu’il ignore les vices du bien
vendu, peut s’exonérer valablement de cette garantie par une clause de
l’acte de vente.
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